O QUE FAZER SE O SÍNDICO NÃO CONVOCAR A ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS?
Escrito por: Luiz Zorzetto - Revisado em: 14/03/2023
Ainda no tema Assembleias de Condomínio, sempre existirão diversas situações que necessitarão de conhecimento jurídico aprofundado no tema condominial, para que seja possível a adequação do conflito, de acordo com a legislação em vigor.
Colocamos em destaque uma situação hipotética, o que acontece se o síndico não convocar a cada dois anos, assembleia de condôminos para se reeleger e cumprir com as demais obrigações legais impostas a ele? Vamos entender um pouco melhor?
1. O síndico tem a obrigação legal de convocar a assembleia geral de condôminos?
Sim, de acordo com a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) e a Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio), o síndico tem a obrigação legal de convocar a assembleia geral de condôminos.
O artigo 1.349 do Código Civil estabelece que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se". Já o artigo 1.350 determina que "convocará a assembleia o síndico [...]".
Assim, cabe ao síndico convocar a assembleia, respeitando o prazo mínimo de convocação e a forma de comunicação estabelecida na convenção do condomínio. Caso o síndico não cumpra com essa obrigação, poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos causados aos condôminos.
2. O que deve ser deliberado na assembleia geral de condôminos?
A assembleia geral de condôminos é o órgão máximo de deliberação do condomínio, e é nela que os condôminos têm a oportunidade de discutir e tomar decisões importantes para a gestão do condomínio.
Dentre os assuntos que podem ser deliberados na assembleia geral de condôminos, podemos destacar:
Eleição do síndico e dos membros do conselho consultivo, quando houver;
Aprovação do orçamento anual e das contas do condomínio;
Aprovação de obras e benfeitorias no condomínio;
Deliberação sobre a realização de obras urgentes e necessárias;
Definição do valor das contribuições condominiais;
Alteração da convenção ou do regimento interno do condomínio;
Deliberação sobre a destituição do síndico ou de membros do conselho consultivo, quando houver;
Decisões sobre a gestão e manutenção de áreas comuns, tais como piscina, elevadores, jardins, entre outras.
É importante destacar que, para que as decisões tomadas em assembleia tenham validade, é necessário observar as formalidades previstas na convenção do condomínio e na legislação aplicável. Além disso, é fundamental garantir a participação de todos os condôminos, por meio de uma convocação adequada e com antecedência mínima de 48 horas.
3. O que fazer caso o síndico convoque a assembleia de condôminos, mas não paute a sua reeleição ou eleição de novo síndico?
Caso o síndico convoque a assembleia de condôminos, mas não paute a sua reeleição ou a eleição de um novo síndico, os condôminos podem solicitar, por meio de uma petição assinada por um mínimo de 1/4 dos condôminos, que seja incluído um item na pauta para deliberar sobre a eleição ou reeleição do síndico.
Caso a petição seja protocolada com antecedência mínima de 48 horas da realização da assembleia, o síndico é obrigado a incluir o item na pauta e realizar a deliberação. Caso o síndico se recuse a incluir o item na pauta, os condôminos podem recorrer à justiça para garantir o seu direito de participação na assembleia.
É importante ressaltar que a reeleição do síndico não é obrigatória, e que os condôminos têm o direito de escolher livremente o seu representante. Além disso, é fundamental garantir que a eleição seja realizada de forma transparente e democrática, observando as formalidades previstas na convenção do condomínio e na legislação aplicável.
4. O síndico pode ser eleito sem o voto dos condôminos? Por exemplo, escolhido pelo conselho consultivo do condomíno?
Não, o síndico não pode ser eleito sem o voto dos condôminos, nem escolhido pelo conselho consultivo do condomínio. De acordo com a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) e a Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio), o síndico deve ser escolhido em assembleia geral de condôminos, por meio de votação.
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se". Além disso, o artigo 1.348 determina que "competirá ao síndico: [...] convocar a assembleia dos condôminos".
Portanto, a escolha do síndico é uma atribuição exclusiva da assembleia geral de condôminos, que deve ser realizada por meio de votação, observando as formalidades previstas na convenção do condomínio e na legislação aplicável. O conselho consultivo, quando houver, tem a função de assessorar o síndico, e não de escolhê-lo.
5. Caso prático: síndico não convoca assembléia, e se perpetua no controle do condomínio por mais de três gestões consecutivas. Isso está correto?
Não, a situação descrita não está correta. A legislação prevê que o mandato do síndico deve ser limitado a um prazo máximo de dois anos, e que a eleição para a escolha do síndico deve ser realizada em assembleia geral de condôminos, por meio de votação. Além disso, o síndico tem a obrigação legal de convocar a assembleia dos condôminos, pelo menos uma vez por ano, para prestar contas e deliberar sobre assuntos relevantes para a gestão do condomínio.
Caso o síndico não cumpra com suas obrigações legais e se perpetue no controle do condomínio por mais de três gestões consecutivas, os condôminos podem tomar medidas para garantir o seu direito de participação na gestão do condomínio e na escolha do seu representante. Uma das medidas possíveis é ingressar com uma ação judicial para destituir o síndico, caso seja constatada a sua má gestão ou o descumprimento das obrigações legais.
Portanto, é fundamental que os condôminos estejam atentos aos seus direitos e obrigações em relação à gestão do condomínio, e que exijam o cumprimento da legislação por parte do síndico e dos demais responsáveis pela administração do condomínio.
6. Conclusão.
Sobre a convocação da assembleia geral de condôminos, é importante destacar que essa é uma obrigação legal do síndico ou do conselho consultivo, quando houver. A assembleia é o órgão máximo de deliberação do condomínio, e nela os condôminos têm a oportunidade de discutir e tomar decisões importantes para a gestão do condomínio. Dentre os assuntos que podem ser deliberados na assembleia, podemos destacar a eleição do síndico, aprovação do orçamento anual e das contas do condomínio, aprovação de obras e benfeitorias no condomínio, deliberação sobre a realização de obras urgentes e necessárias, definição do valor das contribuições condominiais, entre outros.