LZ - Luiz Zorzetto - Sociedade Individual de Advocacia - Assembleias Condominiais - direitos e deveres dos condôminos

Sempre que surge o tema Assembleia Condominial, já é motivo de pavor para muitas pessoas, tendo em vista que logo é associada a gritarias, desordem, ofensas de baixo calão, dentre outras.

Contudo, o conceito primordial da assembleia condominial, não poderia estar mais afastado do real cotidiano que acontece na maioria delas, isto porque, a função de uma assembleia é a reunião dos condôminos, para deliberarem dentre os tópicos da convocação, assuntos de extrema importância para o condomínio.

Assim como tudo se relaciona no direito, o bom andamento da assembleia também é determinado pela boa administração do síndico e do relacionamento interpessoal deste para com os condôminos.

1. Direito de participação na assembleia condominial.

O direito de participação na assembleia condominial é garantido a todos os condôminos, ou seja, aos proprietários das unidades que compõem o condomínio. Esse direito é fundamental para que os condôminos possam discutir e deliberar sobre questões que afetam o condomínio e o cotidiano de todos os moradores.

Assim, é importante que a convocação da assembleia seja realizada de forma clara e objetiva, com antecedência mínima estabelecida na convenção do condomínio ou na legislação aplicável. Todos os condôminos devem ser informados sobre a data, horário e local da assembleia, bem como sobre os assuntos que serão discutidos.

É fundamental também que a assembleia seja conduzida de forma democrática e transparente, permitindo que todos os condôminos tenham a oportunidade de se manifestar e expor suas opiniões. Os condôminos têm o direito de apresentar propostas e sugestões, fazer perguntas e esclarecer dúvidas durante a assembleia.

Vale ressaltar que os condôminos ausentes na assembleia podem ser representados por procuradores, desde que seja apresentada procuração com poderes específicos para a deliberação dos assuntos em pauta. A procuração deve ser apresentada ao síndico ou ao presidente da assembleia antes do início dos trabalhos.

Por fim, é importante destacar que as decisões tomadas na assembleia têm caráter vinculante para todos os condôminos, inclusive para aqueles que não compareceram à reunião ou que votaram contra a deliberação tomada. Dessa forma, é fundamental que todos os condôminos participem das assembleias e exerçam seu direito de participação de forma consciente e responsável.

2. Obrigações dos condôminos em relação às decisões tomadas na assembleia.

As decisões tomadas na assembleia condominial são obrigatórias para todos os condôminos, independentemente de sua presença ou voto durante a reunião. Dessa forma, é importante que todos os condôminos estejam cientes das deliberações tomadas e cumpram as obrigações que delas decorrem.

Por exemplo, se a assembleia decidir aprovar o orçamento do condomínio, todos os condôminos serão obrigados a pagar as cotas condominiais correspondentes àquele orçamento. Da mesma forma, se a assembleia aprovar a realização de uma obra no condomínio, todos os condôminos deverão arcar com os custos dessa obra, ainda que alguns deles tenham votado contra a proposta.

Caso um condômino se recuse a cumprir uma obrigação decorrente de uma deliberação da assembleia, o condomínio poderá adotar medidas para garantir o cumprimento da decisão. Isso pode incluir a cobrança judicial das cotas condominiais em atraso ou a imposição de multas e sanções previstas na convenção do condomínio.

Vale ressaltar que, em algumas situações, os condôminos podem questionar a validade de uma deliberação tomada na assembleia, como nos casos em que as regras de convocação ou votação não foram seguidas corretamente. Nesse caso, é possível impugnar a decisão por meio de ação judicial ou por meio de recurso administrativo previsto na convenção do condomínio.

Por fim, é importante destacar que o descumprimento das obrigações decorrentes das deliberações da assembleia pode gerar conflitos e prejudicar a convivência no condomínio. Por isso, é fundamental que todos os condôminos cumpram suas obrigações e sejam responsáveis em relação às decisões tomadas em assembleia.

3. Prazos e formas de convocação da assembleia.

Os prazos e formas de convocação da assembleia condominial são definidos pela convenção do condomínio ou pela legislação aplicável. Em geral, a convocação deve ser feita por meio de comunicado escrito, que pode ser enviado por correio, e-mail, fax ou entregue pessoalmente aos condôminos.

O prazo mínimo de convocação também é estabelecido pela convenção do condomínio ou pela legislação aplicável e costuma variar de acordo com o assunto a ser tratado. Em geral, o prazo mínimo é de 8 a 15 dias de antecedência, podendo ser ampliado em casos específicos, como nos casos em que é necessário realizar obras de grande porte no condomínio.

Além disso, a convocação deve conter informações claras e objetivas sobre a data, horário e local da assembleia, bem como sobre os assuntos que serão discutidos. Em alguns casos, é possível incluir na convocação a pauta completa da assembleia, com todas as propostas e sugestões que serão apresentadas.

É importante ressaltar que a convocação deve ser feita pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente, no mínimo, 1/4 dos proprietários das unidades do condomínio. No caso de condomínios com menos de quatro unidades, a convocação pode ser feita por qualquer um dos proprietários.

Em situações emergenciais, como nos casos de risco iminente à segurança dos moradores, é possível realizar a assembleia com prazo de convocação reduzido ou até mesmo sem convocação prévia. Nesses casos, a assembleia deve ser registrada em ata e comunicada a todos os condôminos o mais breve possível.

Em resumo, os prazos e formas de convocação da assembleia condominial devem ser definidos de forma clara e objetiva, respeitando as regras estabelecidas na convenção do condomínio ou na legislação aplicável. Dessa forma, é possível garantir que todos os condôminos tenham a oportunidade de participar das reuniões e exercer seus direitos de forma plena e democrática.

4. Quórum mínimo necessário para a deliberação de cada assunto.

O quórum mínimo necessário para a deliberação de cada assunto em uma assembleia condominial também é estabelecido pela convenção do condomínio ou pela legislação aplicável. Em geral, é necessário que estejam presentes na assembleia pelo menos metade mais um dos condôminos ou das frações ideais do condomínio.

No entanto, em algumas situações específicas, é possível que o quórum seja menor. Por exemplo, para a eleição do síndico, o quórum mínimo exigido é de um terço dos condôminos. Já para alteração da convenção do condomínio, é necessário que estejam presentes pelo menos dois terços dos condôminos.

Além do quórum mínimo de presença, é importante destacar que é necessário um quórum mínimo de votos favoráveis para que uma deliberação seja aprovada. Esse quórum também é estabelecido pela convenção do condomínio ou pela legislação aplicável e costuma ser de metade mais um dos presentes na assembleia.

Em casos em que o quórum mínimo não é atingido, a assembleia pode ser adiada por um prazo determinado, a fim de que sejam convocados mais condôminos para participar da próxima reunião. Também é possível que a pauta seja decidida por meio de votação eletrônica ou por procuração, desde que isso esteja previsto na convenção do condomínio e que seja respeitado o quórum mínimo exigido.

Em resumo, o quórum mínimo necessário para a deliberação de cada assunto em uma assembleia condominial varia de acordo com a convenção do condomínio ou a legislação aplicável e deve ser respeitado para garantir a validade das decisões tomadas na reunião.

5. Regras para a votação e aprovação de propostas.

As regras para a votação e aprovação de propostas em uma assembleia condominial são estabelecidas pela convenção do condomínio ou pela legislação aplicável. Algumas das regras mais comuns incluem:

Quórum: Como já mencionado em outra pergunta, é necessário que haja um número mínimo de condôminos presentes na assembleia para que a votação seja válida. Esse quórum é definido pela convenção ou pela legislação, e pode variar dependendo do tipo de assunto a ser deliberado.

Ordem do dia: A ordem do dia é uma lista prévia dos assuntos que serão discutidos e votados na assembleia. Essa lista deve ser divulgada com antecedência, para que os condôminos possam se preparar para a reunião.

Discussão: Antes da votação, é importante que os condôminos tenham a oportunidade de discutir o assunto em questão, fazer perguntas e expressar suas opiniões. O tempo de discussão pode ser limitado, para que a assembleia não se estenda indefinidamente.

Formas de votação: A forma de votação também pode variar, de acordo com o que está previsto na convenção do condomínio ou na legislação. É comum que a votação seja feita por meio de voto secreto ou levantamento de mãos, mas também é possível usar outras formas, como voto eletrônico.

Maioria simples ou qualificada: A maioria necessária para a aprovação da proposta também pode variar, dependendo do tipo de assunto. Em alguns casos, é suficiente uma maioria simples (metade mais um dos votos), enquanto em outros é necessário uma maioria qualificada (dois terços dos votos, por exemplo).

Ata: Após a votação, é importante que a assembleia registre em ata os resultados da votação e as deliberações tomadas. A ata deve ser assinada pelos condôminos presentes e pode ser usada como prova das decisões tomadas na assembleia.

É importante que os condôminos conheçam as regras de votação e aprovação de propostas estabelecidas na convenção do condomínio ou na legislação aplicável, para que possam participar de forma consciente e responsável nas decisões tomadas na assembleia.

6. Registro em ata das deliberações tomadas na assembleia.

O registro em ata das deliberações tomadas na assembleia é uma das etapas mais importantes da reunião condominial. A ata é o documento que registra todas as decisões e deliberações tomadas pelos condôminos na assembleia, bem como as votações e discussões que ocorreram.

Algumas informações que devem constar na ata incluem:

Data, horário e local da assembleia;

Presença dos condôminos e seus representantes legais;

Ordem do dia (pauta da assembleia);

Discussões realizadas pelos condôminos;

Resultados das votações;

Decisões e deliberações tomadas pelos condôminos;

Assinatura dos presentes.

A ata deve ser redigida de forma clara e objetiva, sem deixar de registrar nenhum detalhe relevante para a decisão tomada. É importante que todos os presentes assinem a ata, para confirmar que estiveram presentes na reunião e concordam com as decisões tomadas.

A ata é um documento importante para comprovar as decisões tomadas na assembleia e pode ser usada como prova em eventuais disputas judiciais. Por isso, é importante que seja redigida com atenção e cuidado, seguindo todas as normas e regras estabelecidas pela legislação e convenção condominial.

7. Impugnação de deliberações que violem as regras estabelecidas.

A impugnação de deliberações condominiais é um recurso disponível aos condôminos que se sentem prejudicados ou que entendem que uma decisão tomada em assembleia violou as regras estabelecidas pela legislação ou pela convenção do condomínio.

Para impugnar uma deliberação condominial, o condômino deve seguir os seguintes passos:

Protocolar um pedido de impugnação: o condômino deve formalizar o seu pedido de impugnação por escrito, especificando as razões pelas quais considera a deliberação inválida ou ilegal. O pedido deve ser protocolado junto ao síndico ou à administradora do condomínio, dentro do prazo estabelecido na convenção do condomínio.

Convocação de nova assembleia: após receber o pedido de impugnação, o síndico ou a administradora do condomínio deve convocar uma nova assembleia para apreciar o pedido e tomar uma nova decisão sobre o assunto.

Análise do pedido de impugnação: na nova assembleia, os condôminos devem discutir e votar o pedido de impugnação apresentado pelo condômino. Para que a impugnação seja aprovada, é necessário que a maioria simples dos condôminos presentes concorde com o pedido.

Caso a impugnação seja aprovada, a deliberação original será considerada inválida e deverá ser revogada. Caso contrário, a deliberação será mantida e o condômino que impugnou a decisão poderá recorrer à justiça para contestá-la.

É importante destacar que a impugnação de deliberações condominiais deve ser utilizada apenas em casos de descumprimento das normas estabelecidas pela legislação ou pela convenção do condomínio. Decisões tomadas em assembleia com base nessas normas devem ser respeitadas, mesmo que não agradem a todos os condôminos.